Agencia AJN.- El sector de la construcción israelí atraviesa su peor momento en décadas. Desde hace más de un año, las ventas de viviendas nuevas caen en picado, a un ritmo no visto en al menos 25 años, según cifras de la Oficina Central de Estadística. La construcción también está en franco declive.

En octubre se vendieron 1.819 viviendas nuevas, menos de un tercio de las que se vendieron en octubre de 2021 (5.648). El ritmo de ventas de viviendas nuevas ha caído más de la mitad desde agosto de 2021. En noviembre de 2021 sí se registró un récord mensual de compra de viviendas nuevas, antes de la subida del impuesto de compra para los compradores por inversión, pero la tendencia del mercado en ese momento ya era a la baja.

En vista de esta situación, las posibilidades de que el alto ritmo de construcción visto en 2021-2022 continúe disminuyen rápidamente, y es difícil ver qué medidas podría tomar el gobierno entrante para mantener la construcción fuerte. Además, el descenso de las ventas, que parecía leve y temporal, se ha convertido en una grave crisis, que dificulta la reacción de los promotores, que pueden verse en dificultades financieras.

La Oficina Central de Estadística informa de que el ritmo de descenso de la compra de viviendas nuevas es del 5% mensual desde agosto de 2021. Un examen del estado del mercado desde julio de 2022, sin embargo, muestra que la tasa se ha acelerado, y ahora es del 8% mensual. Si el mercado sigue así, dentro de seis meses habrá retrocedido doce años.

Es difícil encontrar algo equivalente a lo que está ocurriendo ahora en el mercado inmobiliario residencial en los últimos veinte años. Durante la Segunda Guerra del Líbano, en 2006, el mercado cayó más de un 40% en tres meses; en la época de la protesta social de 2011, cuando los tipos de interés estaban al alza, las compras cayeron un 50% en ocho meses; cuando estaba en marcha el programa de vivienda protegida Precio de Compra, en dos años y medio, entre 2016 y 2018, las ventas de los promotores cayeron casi un 50%. Aun así, ninguno de estos acontecimientos se acerca en su gravedad a lo que está viviendo actualmente el mercado.

Es difícil explicar por qué el descenso en la compra de vivienda nueva comenzó ya en agosto del año pasado, ocho meses antes de que empezaran a subir los tipos de interés. Puede ser que, mientras que en algunas ciudades la oferta de viviendas nuevas disminuyó sustancialmente, en otros lugares, donde había mucha construcción, la demanda se desbocó.

Otra causa podría ser el programa Precio Comprador. El programa estuvo en su apogeo en 2019-2020, cuando el 40% o más de las compras de vivienda nueva se hicieron a través de este programa gubernamental. Desde entonces, ha ido en declive, y en 2022 estaba claro que terminaba. Esto contribuyó tanto a la disminución de las compras como a la de los inicios de construcción, ya que pasarán varios años hasta que maduren los proyectos del nuevo programa gubernamental Una casa con descuento.

Como ya se ha dicho, la situación de la construcción tampoco es maravillosa. El número de edificios iniciados en el tercer trimestre de este año fue el más bajo desde el segundo trimestre del año pasado, y un 24% inferior al del primer trimestre de 2022, cuando se registró un máximo de 20 años (19.300 viviendas).

Un factor que podría deprimir aún más el inicio de la construcción, y que incluso podría afectar directamente a los promotores, es el método de venta de viviendas que se ha arraigado en Israel en los últimos años, con menos personas que compran viviendas cerca de su fecha de finalización, aparentemente debido a las gangas y descuentos ofrecidos por los promotores, junto con los subsidios del programa Precio al Comprador.

En su revisión del mercado de la vivienda en octubre, la economista jefe del Ministerio de Finanzas, Shira Greenberg, descubrió que el 70% de las viviendas vendidas en el mercado libre lo fueron sobre plano o en una fase temprana de construcción. «Estas cifras pueden explicar por qué, a pesar del crecimiento excepcional de las ventas por parte de los contratistas en 2021, el stock de viviendas en venta en poder de los contratistas se ha mantenido sustancialmente sin cambios, e incluso ha seguido una tendencia al alza desde principios de 2022», señala la revisión.

El problema es que las preventas obligan al promotor a iniciar las obras de un proyecto, aunque en realidad una gran parte de los pisos estén sin vender. Hasta la crisis actual, este procedimiento daba buenos resultados, y los promotores podían terminar de vender rápidamente el resto del proyecto. Sin embargo, el descenso de la demanda está ralentizando las ventas y podría significar que los promotores se queden con grandes reservas de apartamentos sin vender.

Muchos promotores han lanzado recientemente campañas de marketing, ofreciendo ventajas como la vinculación de la compensación al índice de insumos de la construcción, y algunos incluso ofrecen participar en el pago de los alquileres hasta que el proyecto esté terminado. Es probable que estas ofertas se traduzcan en precios más bajos en un futuro próximo. El objetivo de muchos promotores ahora es vender todo lo que puedan de sus proyectos y deshacerse del stock no vendido. El descenso de las cifras de ventas es tal que es probable que muchos se queden con existencias de apartamentos que les cuesta descargar.

Parece que el mercado está a punto de contraerse y de atravesar uno de los peores periodos de su historia. Hay quienes creen que se trata de un buen proceso para el sector, ya que si resulta que los promotores tienen dificultades financieras y se ven obligados a vender sus existencias de pisos a precios de ganga, esto beneficiará a los compradores. Pero la historia demuestra que, a menudo, el beneficio inmediato del comprador se convierte en una dolorosa pérdida a largo plazo. Puede que el piso se venda con un descuento del 10% o incluso del 20% sobre el precio original, pero rápidamente se hace evidente que los gastos asociados son mayores.

Un promotor con dificultades financieras entra en litigios con los contratistas, lo que provoca largos retrasos en la finalización de la construcción, rotación de contratistas y mala calidad de la construcción, ya que el promotor hará todo lo posible por reducir costes. Muchas deficiencias en la construcción suelen encontrarse cuando las empresas están en dificultades, e incluso si la vivienda está en garantía, la empresa no puede cumplirla, y las reparaciones recaen en los ocupantes. Muchas empresas en esta situación tardan en inscribir la venta del piso en el Registro de la Propiedad (Tabu), debido a las deudas con el ayuntamiento y Hacienda. No se puede registrar una transferencia de propiedad hasta que el inmueble esté libre de esas deudas.

Cuando se nombran administradores judiciales para estas empresas, las cosas van de mal en peor, y se han dado situaciones en las que el administrador judicial ha informado a los compradores de viviendas de que tendrán que pagar más del precio que se les cotizó, mientras que el apartamento que compraron no cumplirá las especificaciones a las que se comprometió la empresa. A veces el balcón es más pequeño, a veces se anula el trastero, a veces no se instala el aire acondicionado. Ha habido casos en los que los apartamentos eran en realidad más pequeños en superficie.

El Ministerio de Hacienda dice que es consciente de la situación, pero que no comparte el panorama pesimista. «El objetivo del Gobierno es que bajen los precios de la vivienda, pero que se mantenga el alto nivel actual de construcción», afirma una fuente del Ministerio de Hacienda.

Fuente: Globes